A viagem de trem de 120 km entre as cidades de Luoyang e Zhengzhou é uma vitrine de mal-estar econômico e sonhos desfeitos. Da janela intermináveis torres residenciais semi-construídas passam uma após a outra durante a viagem de uma hora. Muitos dos edifícios parecem quase concluídos; alguns estão terminados e tornaram-se casas para famílias. Mas muitos mais são esqueletos vazios onde a construção cessou há muito tempo. Os desenvolvedores ficaram sem dinheiro e não podem mais pagar os trabalhadores e comprar materiais. Os projetos pararam. As famílias nunca terão suas casas.
A viagem de trem pelo coração da China ajuda a explicar uma das maiores crises do país na memória recente: a perda de confiança do público no modelo econômico do governo. Por décadas, o setor imobiliário tem sido um símbolo da ascensão imparável da China. Os empresários privados fizeram grandes fortunas. As pessoas médias testemunharam seu patrimônio líquido subir à medida que os valores das casas triplicaram. Os governos locais encheram seus cofres vendendo vastas extensões de terra para desenvolvedores. Surpreendentes 70% da riqueza das famílias chinesas estão agora vinculadas ao setor imobiliário.
Minar a confiança nesse modelo é abalar as fundações do milagre do crescimento da China. Com os amplos bloqueios da covid-19 e a repressão aos empreendedores privados, isso está acontecendo em muitas frentes. Mas em nenhum lugar isso é mais claro do que no setor imobiliário, que representa cerca de 25% do PIB. O início de novos projetos caiu 45% em julho em comparação com um ano atrás, as vendas de casas em 33% e o investimento imobiliário em 12%. Os efeitos estão se espalhando pela economia, atingindo tanto fabricantes de móveis quanto metalúrgicos. O golpe na confiança ocorre em um momento crítico para Xi Jinping, líder da China, que provavelmente receberá um terceiro mandato em um congresso do partido em outubro.
Reavivar a confiança no sistema é crucial para Xi e para o Partido Comunista. No entanto, a resposta do governo foi estranhamente desconexa e lenta, com as autoridades aparentemente intimidadas pela complexidade da situação. Para restaurar a fé no mercado imobiliário, o público precisa ver os projetos paralisados concluídos e os preços subirem. Enquanto isso, as empresas de construção e seus trabalhadores precisam ser reembolsados, e os investidores locais e estrangeiros devem ser pagos de volta em seus produtos de renda fixa. E tudo isso deve ser feito sem reinflar a bolha insustentável da dívida em que se transformou o mercado imobiliário.
Linhas na areia
A crise habitacional tem duas causas imediatas. A primeira é uma repressão governamental aos excessos do setor imobiliário. Desde agosto de 2020, as autoridades restringiram os índices de passivos para ativos dos desenvolvedores, dívida líquida para patrimônio e caixa para dívida de curto prazo, em uma política conhecida como “três linhas vermelhas”. Isso forçou muitos a parar com empréstimos insustentáveis e vender ativos, limitando severamente sua capacidade de continuar construindo e vendendo novos projetos.
A política de zero covid da China é um segundo golpe. O governo central forçou dezenas de cidades a trancar os moradores em suas casas por dias, e às vezes semanas, quando os casos de covid são descobertos. No momento em que escrevo, as megacidades de Chengdu e Shenzhen estão total ou parcialmente bloqueadas. As paralisações impediram as pessoas de ver as casas e fazer compras. Eles também tiveram um impacto na psique do consumidor. Os empresários temem o fechamento repentino de seus negócios. Os funcionários se preocupam com a demissão. Esse tipo de apreensão não incentiva a compra de casa.
O resultado é uma crise. Os desenvolvedores da China dependem muito da venda de casas muito antes de serem construídas, para gerar liquidez. No ano passado, eles venderam 90% das casas. Mas sem acesso a títulos e empréstimos, à medida que os bancos reduzem sua exposição ao setor imobiliário, e com as novas vendas agora caindo, a natureza Ponzi do mercado imobiliário ficou à vista.
Evergrande, a desenvolvedora mais endividada do mundo, entrou em default em dezembro. Um esforço para reestruturar suas dívidas offshore, que pretendia ser um modelo a seguir, perdeu o prazo final de julho. Pelo menos 28 outras empresas imobiliárias perderam pagamentos a investidores ou entraram em reestruturação. A negociação de ações de 30 incorporadoras listadas em Hong Kong, que representam 10% do mercado em vendas, foi congelada, de acordo com Gavekal, uma empresa de pesquisa. No início de agosto, metade das incorporadoras listadas na China negociavam a uma relação preço-lucro inferior a 0.5, o nível que Evergrande negociava quatro meses antes de entrar em default, observa Song Houze, da MacroPolo, um think-tank de Chicago.
As empresas que apenas alguns meses atrás eram consideradas apostas seguras agora estão lutando. Veja a Country Garden, maior desenvolvedora da China em vendas. No início deste ano, a maioria dos analistas descartou as preocupações de que ela estaria sob pressão. Os investidores continuaram a comprar seus títulos. Mas em 30 de agosto o Country Garden revelou que os lucros do primeiro semestre do ano caíram quase 100%. O mercado imobiliário "deslizou rapidamente para uma grave depressão", observou em seus ganhos. A tensão no Country Garden indica que os problemas não são mais específicos de determinados desenvolvedores. Todo o setor está em risco.
Potenciais compradores de imóveis abandonaram o mercado. Muito mais preocupante, porém, são os milhões de pessoas que esperam, muitas vezes durante anos, por casas pelas quais já pagaram. Apenas 60% das casas que foram pré-vendidas entre 2013 e 2020 foram entregues.
Liu, que pediu para ser referido pelo nome de sua família, comprou um apartamento em Zhengzhou em 2014, dando um adiantamento inicial de 250,000 yuans (US$ 40,000). A casa estava programada para ser concluída em 2017. Mas esse dia nunca chegou. Em vez disso, ele alugou um apartamento, antes de comprar outro em um prédio antigo sem elevador. Dificilmente é a vida que ele imaginou para si mesmo. Liu nunca começou a pagar sua hipoteca e se envolveu em discussões intermináveis com o promotor imobiliário para recuperar seu pagamento inicial. “Não adianta”, diz ele.
Os analistas estão cientes desses problemas há anos, mas acreditavam que as autoridades chinesas não permitiriam que os compradores prejudicados protestassem. Um relatório publicado há dois anos pela pwc, uma empresa de contabilidade, observou que, mesmo quando a construção de conjuntos habitacionais para, “as centenas ou milhares de famílias descoordenadas normalmente têm pouca capacidade de influenciar as coisas”.
Este cálculo foi invertido. Um movimento pequeno, mas influente, para coletar e publicar dados sobre a recusa de pagamento de hipotecas pegou as autoridades de surpresa. Em 12 de julho, voluntários anônimos começaram a compartilhar dados sobre boicotes de hipotecas nas mídias sociais. Até agora, cerca de 350 foram identificados; analistas acreditam que isso é provavelmente uma fração do número verdadeiro. Os censores do Estado fizeram o possível para remover as referências às informações explosivas, mas o conhecimento dos protestos parece ter se espalhado. Ao fazê-lo, outros serão persuadidos a adiar as compras ou suspender os pagamentos das hipotecas.
Investidores e potenciais compradores de casas estão agora assistindo com desconforto enquanto o estado monta sua resposta, tanto em nível central quanto local. Por mais de uma década, as cidades chinesas exerceram uma longa lista de regras e incentivos para ajustar os mercados imobiliários locais, geralmente para reduzir a especulação e esfriar os rápidos aumentos de preços. Isso incluía controle sobre o acesso a hipotecas, bem como limites sobre quem pode comprar casas e quantas podem comprar.
As cidades estão agora afrouxando essas regras. Entre maio e julho, os governos municipais anunciaram 304 medidas individuais para restaurar a confiança, segundo o cicc, um banco de investimento chinês. Zhengzhou, no centro dos protestos sobre as hipotecas, foi um dos primeiros a agir. Em março anunciou 18 ações na esperança de estimular a demanda. Isso inclui medidas para facilitar a obtenção de hipotecas e permitir que famílias com membros idosos comprem apartamentos se mudarem para a cidade.
Esses sinais para os compradores atraíram muita atenção – não porque reativaram a demanda, mas porque parecem contradizer a política do governo central. Em um vídeo amplamente divulgado nas mídias sociais chinesas em agosto, um chefe local do Partido Comunista na província de Hunan foi visto pedindo às pessoas que comprassem o maior número possível de casas: “Você comprou uma terceira? Então compre um quarto.” A mensagem colide com a do próprio Xi, que alertou que “casas são para morar” e certamente não para investimento especulativo.
Os governos locais também foram incentivados por reguladores e autoridades a criar fundos de resgate para investir em projetos habitacionais inacabados e, eventualmente, ajudar a entregar casas a compradores frustrados. Zhengzhou alocou 80 bilhões de yuans (US$ 12 bilhões) para a causa. O pensamento é que os fundos locais serão mais adequados às condições do terreno.
Zhengzhou está experimentando talvez o plano local mais agressivo até agora. O governo da cidade emitiu uma diretriz para os desenvolvedores que diz que todas as construções paralisadas devem recomeçar até 6 de outubro. As empresas insolventes que não podem fazê-lo devem entrar com pedido de reestruturação para trazer novos investimentos, e também reembolsar quaisquer adiantamentos feitos por compradores de casas como o Sr. Liu. Não fazer isso pode resultar em desenvolvedores sendo investigados por peculato e outros crimes graves.
De sua parte, os formuladores de políticas cortaram repetidamente as taxas de hipoteca desde meados de maio. Para garantir o abastecimento de casas, o governo central passou a garantir integralmente a emissão de novos títulos por parte de alguns empreendedores privados, transferindo efetivamente o risco para o Estado. A Longfor, uma empresa imobiliária em dificuldades, precificou um título de 1.5 bilhão de yuans a uma taxa de cupom de 3.3% em 26 de agosto, muito abaixo do preço de mercado. Isso só foi possível porque o título foi totalmente subscrito pela China Bond Insurance, uma agência estatal. Mais emissões desse tipo estão planejadas para fornecer liquidez aos desenvolvedores que o governo vê como de maior qualidade. É o início de um programa para escolher os vencedores.
Outra vertente do apoio estatal vem na forma de liquidez direta. Em 22 de agosto, o banco central e o ministério das finanças disseram que apoiariam empréstimos especiais de bancos de políticas estatais que podem ser fornecidos para completar casas pré-vendidas. O tamanho do programa não foi divulgado, mas a Bloomberg, um serviço de notícias, informou que 200 bilhões de yuans seriam disponibilizados.
Esse tipo de gasto público é uma faca de dois gumes. Por um lado, ajudará a entregar casas aos legítimos proprietários e a reiniciar os pagamentos de hipotecas, aliviando a pressão dos bancos. Mas, ao mesmo tempo, o dinheiro está preenchendo um buraco criado pela má governança local e pelos promotores imobiliários duvidosos. “Isso simplesmente representa dinheiro que não pode ser gasto em estímulos em outros lugares”, observa Alex Wolf, do JPMorgan Chase, um banco.
De volta à prancheta
Os esforços da Zhengzhou para encorajar novos compradores desde março caíram. Em vez disso, as condições continuaram a se deteriorar, sugerindo que mexer nas políticas locais não é suficiente. Os fundos de resgate locais também parecem frágeis. No papel, várias cidades têm grandes quantias para gastar, mas dependem de empresas de financiamento do governo local que estão sem dinheiro. Os analistas estão acompanhando de perto a tentativa de Zhengzhou de reiniciar toda a construção dentro de um mês, mas muitos questionam se os fundos necessários para uma solução tão rápida estão disponíveis. As medidas podem desencadear uma onda de colapsos entre desenvolvedores menores, causando pânico e turbulência financeira.
Os investidores depositaram mais esperança no governo central, mas até agora sua resposta não conseguiu corresponder à escala da crise. O programa de empréstimos de 200 bilhões de yuans pode representar apenas 10% do que é necessário para concluir todas as casas inacabadas do país. Cerca de US$ 5 trilhões em imóveis residenciais foram pré-vendidos desde 2020, calcula Song, da MacroPolo, tornando incrivelmente caro o resgate de uma pequena parte dessas casas.
O governo central ainda tem mais alavancas para puxar. Larry Hu, do Macquarie, um banco de investimento, diz que várias medidas podem ser implementadas. Isso inclui a flexibilização temporária da política das “três linhas vermelhas” ou a promessa de atuar como credor de última instância para todos os projetos habitacionais paralisados. Este último, embora caro, está totalmente dentro dos recursos financeiros do governo central.
O debate agora não se concentra em saber se o governo central pode restaurar a confiança, mas em até onde está disposto a ir. A repressão original à alavancagem visava punir as empresas que haviam se endividado demais. Um resgate maior incentivará mais desenvolvedores a pedir assistência para completar casas, pressionando o governo a subsidiar ainda mais o setor imobiliário, escreve Allen Feng, da Rhodium, uma empresa de pesquisa: “muito o oposto do que se pretendia com o ' três linhas vermelhas'”.
A campanha contra a alavancagem também teve como objetivo aproximar o setor imobiliário da demanda na próxima década. As autoridades há muito reconhecem que os desenvolvedores estavam vendendo casas demais. Cerca de 70% dos vendidos desde 2018 foram comprados por pessoas que já possuíam um, estima o JPMorgan. Restringir os níveis de endividamento deveria forçar as empresas a se ajustarem à demanda real.
Essa demanda provavelmente cairá à medida que o crescimento populacional da China diminuir. As vendas de casas atingiram 1.57 bilhão de metros quadrados em 2021, mais que o dobro de 2007. Mas Chen Long, da Plenum, outra empresa de pesquisa, projeta que a demanda anual real cairá para 0.88 bilhão-1.36 bilhão de metros quadrados na próxima década, já que a mudança demográfica toma conta e a urbanização desacelera. Reinflar o mercado significa sustentar a bolha.
O ato de equilíbrio do governo está repleto de riscos. Em meados de outubro, o congresso do partido acontecerá enquanto as principais cidades fecham. Os boicotes de hipotecas continuarão e possivelmente crescerão ainda mais. A confiança geral nos fundamentos econômicos da China pode ultrapassar um limite além do qual se torna muito mais difícil recuperar. Tudo isso significa que o terceiro mandato de Xi começará em circunstâncias desfavoráveis.
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html