Fluxos de caixa de incorporadoras chinesas caíram mais de 20%

PEQUIM - O fluxo de caixa das incorporadoras chinesas - um sinal da capacidade das empresas de se manter à tona - encolheu este ano após um crescimento constante na última década, segundo a Oxford Economics.

Os fluxos de caixa dos desenvolvedores até julho caíram 24% ano a ano em uma base anualizada, de acordo com a análise do principal economista da empresa, Tommy Wu.

Essa é uma forte desaceleração do crescimento em quase todos os anos desde pelo menos 2009, mostraram os dados. O financiamento total em julho foi de 15.22 trilhões de yuans (US$ 2.27 trilhões) em uma base anualizada, contra 20.11 trilhões de yuans em 2021.

A queda ocorre porque a demanda por crédito na China ficou abaixo das expectativas em julho e as dificuldades das incorporadoras se arrastam.

Cerca de dois anos atrás, Pequim começou a reprimir a alta dependência dos desenvolvedores da dívida para o crescimento. Notavelmente, Evergrande em default final do ano passado. Outros desenvolvedores como shimao também foram inadimplentes, apesar de parecer ter balanços mais saudáveis.

Embora os investidores tenham se tornado cautelosos em relação às empresas imobiliárias chinesas, as incorporadoras agora enfrentam o risco de perder outra importante fonte de fluxo de caixa: os pré-pagamentos dos compradores de casas.

As casas geralmente são vendidas antes da conclusão na China. Mas desde o final de junho, alguns compradores de casas protestaram contra atrasos na construção de apartamentos por suspensão de pagamentos de hipotecas.

“O cerne do problema é que os promotores imobiliários têm fluxos de caixa insuficientes – seja por causa dos custos do serviço da dívida, baixas vendas de imóveis ou uso indevido de fundos – para continuar com os projetos”, disse Wu em relatório na semana passada.

“Resolver esse problema irá reconstruir a confiança dos compradores de imóveis nas incorporadoras, o que ajudará a apoiar as vendas de imóveis e, por sua vez, melhorar a saúde financeira das incorporadoras.”

Mais de US$ 2 bilhões em dívidas de construtoras imobiliárias de alto rendimento vencem em setembro – mais de duas vezes a de agosto, de acordo com a análise do Morgan Stanley em 10 de agosto.

Cerca de um quarto dos compradores de imóveis que compraram imóveis antes de sua conclusão estão propensos a interromper seus pagamentos de hipotecas se a construção for suspensa, disse o banco de investimento dos EUA em um relatório de 15 de agosto, citando uma pesquisa de consumidores AlphaWise.

Não só os imóveis respondem pelo maior parte da riqueza das famílias na China, mas os analistas estimam que a propriedade e as indústrias relacionadas ao setor imobiliário respondem por mais de um quarto do PIB da China. A queda do setor imobiliário contribuiu para uma desaceleração geral do crescimento econômico este ano.

Em um esforço para apoiar o crescimento, o Banco Popular da China cortou as taxas, incluindo um corte inesperado na segunda-feira de 10 pontos base para algumas taxas de juros de um ano para instituições, conhecidas como facilidade de empréstimo de médio prazo.

Embora o PBOC possa esperar que o corte possa aliviar alguns dos encargos dos compradores de imóveis e ajudar os desenvolvedores a obter empréstimos, o problema não é apenas sobre o financiamento, disse Bruce Pang, economista-chefe e chefe de pesquisa para a Grande China da JLL.

Ele observou como os desenvolvedores acharam mais difícil obter financiamento por conta própria e tiveram que confiar mais nas pré-vendas para compradores de casas. Mas as pessoas estão cada vez mais cautelosas em comprar novas casas devido às suas expectativas de empregos futuros e retornos sobre os produtos de investimento existentes, acrescentou.

Apesar de vários relatórios de planos do governo para manter os desenvolvedores financiados, o governo central ainda não anunciou oficialmente um apoio mais amplo ao setor imobiliário. Uma leitura de uma reunião de alto nível do governo no mês passado disse os governos locais são responsáveis ​​pela entrega das casas concluídas.

Entre as três principais fontes de financiamento para desenvolvedores, pagamentos antecipados e depósitos foram os que mais caíram neste ano, 34%, de acordo com a análise de Wu.

O crédito como fonte de financiamento caiu 22%, enquanto o capital próprio, incluindo ações e títulos, caiu 17%, mostraram os dados anualizados.

Os fundos de investimento ficaram em grande parte afastados dos promotores imobiliários chineses, reduzindo uma potencial fonte de financiamento.

“O que tem sido preocupante tem sido a falta de vontade e velocidade dos principais formuladores de políticas em resolver os problemas de financiamento do desenvolvedor imobiliário”, disse Carol Lye, gerente assistente de portfólio da Brandywine Global, em resposta por e-mail à CNBC.

Lye disse que a alocação da empresa de gestão de investimentos para imóveis na China é baixa e que a Brandywine detém “títulos imobiliários de alta qualidade que receberam preferência em termos de apoio do governo”.

Alguns investidores até se voltaram para empresas em outras partes da Ásia.

“Saímos de quase todas as nossas participações na China residencial. É mais um jogo de esperar para ver em termos de recuperar a exposição”, disse Xin Yan Low, gerente de portfólio de ações imobiliárias da Ásia baseado em Cingapura na Janus Henderson. Ela se recusou a compartilhar um prazo dessas vendas.

“Ainda há muitas alternativas na região, especialmente com a reabertura agora, Cingapura, Austrália, basicamente de volta à reabertura total, os fundamentos são fortes”, disse ela.

Principais participações em sua co-gerenciada Fundo de Renda de Propriedade Horizon Ásia-Pacífico incluem Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust e Hang Lung Properties.

Patrick Ge, da Morningstar, disse em um relatório este mês que alguns fundos se afastaram de propriedades da China para outros setores de alto rendimento da Ásia, como empresas indianas de energia renovável e propriedade indonésia.

No geral, o relatório disse que o dinheiro investido em fundos imobiliários da China caiu 59% em seis meses.

Mas o relatório disse que a gigante de investimentos BlackRock está entre as empresas que compram títulos imobiliários da China – incluindo os da Shimao.

O gestor de ativos não respondeu a um pedido de comentário da CNBC.

- Michael Bloom, da CNBC, contribuiu para este relatório.