O mercado imobiliário comercial congela, enviando o volume de títulos em queda

(Bloomberg) -- As vendas de títulos hipotecários comerciais despencaram, despencando cerca de 85% ano a ano, com o aumento das taxas de juros reduzindo o volume de empréstimos e a inadimplência assustando os investidores.

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Apenas cerca de US$ 4.27 bilhões dos títulos foram emitidos até agora este ano, abaixo dos US$ 29.38 bilhões no mesmo período do ano passado, segundo dados compilados pela Bloomberg com base em acordos sem o apoio do governo. Os investidores culpam a agressiva campanha de juros do Federal Reserve, que tornou o refinanciamento mais caro para os tomadores de empréstimos. Taxas mais altas também reduziram as vendas de propriedades, elevando efetivamente os preços para os compradores.

Aumentando a pressão está uma recente série de inadimplências nos setores imobiliários de escritórios e varejo, deixando os compradores de títulos ainda mais cautelosos. Esta semana, a Bloomberg informou que a Brookfield Corp., controladora do maior proprietário de escritórios no centro de Los Angeles, deixou de pagar empréstimos vinculados a dois prédios em vez de refinanciar a dívida à medida que a demanda por espaço cai. Enquanto isso, um empréstimo vinculado à torre do ex-presidente Donald Trump em 40 Wall St. em Manhattan foi colocado em uma lista de observação de credores. E os investidores estão tentando fechar um dos maiores shoppings do país - o Palisades Center em West Nyack, Nova York.

“O risco de inadimplência aumentou e pode ser mais problemático se as taxas aumentarem e a economia desacelerar”, disse Chris Sullivan, diretor de investimentos da United Nations Federal Credit Union. “Então, acho que uma abordagem cautelosa e especialmente diligente é apropriada.”

A queda no volume de empréstimos segue uma desaceleração na atividade do mercado imobiliário, a partir da segunda metade de 2022, quando o Fed começou a aumentar as taxas a sério.

No ano passado, houve uma queda de 10% nos empréstimos imobiliários comerciais – a dívida subjacente que normalmente é reembalada em títulos hipotecários comerciais – em comparação com o ano anterior, de US$ 804 milhões para US$ 891 milhões, segundo dados da Mortgage Bankers Association. O grupo comercial espera uma queda adicional de 15% nos empréstimos CRE em 2023, para US$ 684 milhões, reduzindo novamente a quantidade de empréstimos que podem ser securitizados e vendidos.

"Tudo está congelado, então não há matéria-prima para fazer transações CMBS", disse Paul Norris, chefe de produtos estruturados da gestora de ativos de seguros Conning & Co., em entrevista por telefone.

Apenas um punhado de negócios cruzou a linha de chegada nas últimas semanas. Os bancos estão até sendo criativos com estruturas de negócios para tentar atrair investidores. Na semana passada, um grupo de credores liderado pelo Deutsche Bank AG precificou um canal CMBS totalizando US$ 765.5 milhões com vencimento em cinco anos - uma anomalia em um mercado que tende a vender dívidas com prazos mais longos.

“É muito difícil trazer novos negócios para o mercado agora, porque não há nada acontecendo no mercado imobiliário”, disse Norris. “Ninguém quer refinanciar seus prédios e há uma enorme lacuna em termos de expectativas entre compradores e vendedores devido à incerteza.”

E a maior parte da demanda dos investidores provavelmente se voltará para acordos com excelente desempenho colateral e patrocínio, de acordo com Sullivan. “As propriedades do troféu ainda serão favorecidas.”

Para ter certeza, o índice CMBS tem superado o mercado mais amplo de títulos com grau de investimento, ganhando 1.14% até agora este ano em comparação com o ganho de 0.85% do último, de acordo com dados do índice Bloomberg.

Taxas máximas

O ciclo de alta do Fed também levou a cap rates mais altos, ou taxas de capitalização, uma medida semelhante ao rendimento de um título. Ultimamente, esses números têm aumentado à medida que os valores das propriedades diminuem, diminuindo o volume das transações.

“Ninguém quer sofrer uma perda se puder evitar”, disse Lea Overby, estrategista CMBS do Barclays Plc. Os preços dos imóveis comerciais nos EUA caíram 13% em 2022, segundo a Green Street, informou a Bloomberg.

Mas com a inflação persistentemente alta e o desemprego baixo, o Fed pode ter que manter as taxas de juros por mais tempo. “Se o risco de recessão se tornar mais grave, isso será difícil para o mercado imobiliário comercial”, acrescentou.

Para o resto do ano, o Barclays estima que a emissão de CMBS permanecerá baixa. Para 2023, o banco prevê US$ 25 bilhões em dívidas de condução – ou títulos garantidos por várias propriedades. Ele prevê US$ 45 bilhões em títulos de um único tomador, ou títulos garantidos por hipotecas sobre uma única propriedade.

“O mercado precisa aprender como funcionar neste novo regime de taxas e chegar a um consenso sobre onde as coisas devem ser precificadas”, disse Overby. “Quanto mais cedo o mercado perceber que essa é a nova realidade, melhor.”