Crash, Train Wreck, ou Apocalipse?

Avisos terríveis sobre imóveis comerciais aparecem quase diariamente nos dias de hoje. Enquanto os mercados de escritórios estão estressados ​​devido ao aumento do trabalho em casa, alguns profissionais do setor imobiliário veem um mercado cada vez mais bifurcado, dividido “em que têm e que não têm”. Investidores, locatários e cidades – especialmente aqueles com prédios mais antigos e decadentes – precisarão prestar muita atenção nos próximos meses para ver onde eles caem e como as coisas podem ficar ruins.

Avaliações negativas dramáticas de imóveis comerciais são facilmente encontradas. o Padrão de São Francisco prevê um “épico acidente imobiliário comercial” pairando sobre aquela cidade, comparando-o a um trem que se aproxima com “a cidade, seu orçamento e sua capacidade de prestação de serviços atrelados aos trilhos”. Não ser ultrapassado, Bloomberg twittou “o trabalho remoto está matando o mercado imobiliário comercial de Manhattan”, com problemas semelhantes se estendendo a outras cidades.

Mas mesmo essa linguagem empalidece contra o que O professor da NYU Arpit Gupta e seus colegas estão dizendo, prevendo um “apocalipse imobiliário de escritório”. Usando dados da cidade de Nova York, eles estimam “um declínio de 45% nos valores dos escritórios em 2020 e 39% no longo prazo, este último representando uma dedução de valor de US$ 453 bilhões”, o que poderia mergulhar a cidade em um “ciclo de destruição fiscal”. Danos semelhantes podem atingir outras cidades e, por extensão, a economia nacional.

Como, então, damos sentido a outros dados ruins, mas não apocalípticos? CommercialEdge's O “National Office Report” mensal de setembro encontrou taxas médias de listagem de escritórios estagnadas, US$ 38.70 por metro quadrado, “queda de 0.1% ano a ano”. Ruim, mas não apocalíptico. E como Eu notei recentemente, algumas cidades, especialmente no Cinturão do Sol ou aquelas com fortes indústrias de ciências da vida, estão vendo fortes mercados de aluguel.

O que outros dados nos dizem? Moody documentaram que os títulos lastreados em hipotecas comerciais tiveram “um enorme aumento nas taxas de inadimplência elevadas” no segundo trimestre de 2020, exatamente quando a pandemia chegou. Mas bancos, investidores de seguros de vida e outros reestruturaram empréstimos e ofereceram tolerância, diminuindo suas taxas de inadimplência. Essa estratégia será mais difícil de seguir se novas pressões surgirem no mercado de escritórios, especialmente com o Fed aumentando as taxas de juros, tornando os empréstimos mais caros em geral.

Até agora, pelo menos os bancos comerciais parecem ter seus empréstimos imobiliários sob controle. Suas taxas de baixa e inadimplência atingiram 0.07% no segundo trimestre de 2020, o auge da pandemia. Mas nos dois primeiros trimestres de 2022, o Fed relata essas taxas em zero, nenhum sinal de queda drástica na qualidade do empréstimo.

E mesmo os números ruins de 2020 não eram nada parecidos com a crise financeira de 2008. Entre 2009 e 2010, a inadimplência dos empréstimos dos bancos comerciais foi superior a 2% por sete trimestres consecutivos. Desde então, uma regulamentação mais rígida ajudou a controlar os empréstimos bancários frouxos, então, felizmente, não temos sinais de que as falhas nos empréstimos comerciais estejam derrubando toda a economia.

Ir atrás dos números agregados mostra alguns sinais positivos no setor imobiliário comercial. No ano passado, cidades do Cinturão do Sol como Charlotte e Austin, ou cidades com concentração de ciências da vida como Boston, tiveram aumentos de dois dígitos nos aluguéis. GoogleGOOG
e outras empresas de tecnologia têm alugado grandes quantidades de espaço em cidades como New York e Chicago.

O maior risco em imóveis comerciais é o espaço de escritório mais antigo e menos desejável. A quantidade disso em qualquer cidade é fundamental para avaliar seu risco geral. Uma mesa redonda de revistas de PERE, que acompanha o investimento imobiliário de private equity, encontrou um mercado “muito desafiador”, mas incerto, com riscos que vão desde a inflação nos custos de construção e financiamento até uma recessão iminente.

Os especialistas da PERE enxergam um mercado “bifurcado”, com prédios mais modernos (especialmente aqueles que atendem a ESG) e algumas cidades em boas condições para enfrentar a crise. Os investidores do PERE veem um “novo normal” com menos ocupação de escritórios em tempo integral, mas com escritórios ainda enfrentando uma demanda geral “desconhecida” dos clientes.

Mas esses são os pontos de vista dos investidores imobiliários, que poderiam estar (como dizem na rua), “falando seu livro” e dando uma reviravolta positiva nos números. Em contrapartida, considere a Análise de “apocalipse” da NYU e Columbia professores. Ao combinar o trabalho de dados domésticos com informações financeiras de fundos de investimento imobiliário (REITs) e outras informações financeiras, eles prevêem “avaliações de escritórios de longo prazo que estão 39.18% abaixo dos níveis pré-pandêmicos” com “estoque de escritórios de menor qualidade … de ativos."

Se eles estiverem certos, as cidades – e a economia – estarão em uma situação difícil. Embora alguns edifícios mais antigos possam ser convertidos em habitação, esse não é um processo fácil ou imediato. O colapso dos valores imobiliários pode levar a problemas fiscais substanciais para muitas cidades, resultando em cortes nos serviços sociais, educação, saúde pública e outras funções governamentais essenciais. Ainda não estamos em um apocalipse, mas todos precisamos ficar de olho na possibilidade.