Os preços das casas estão caindo – sim, uma casa ainda é um bom investimento

Após um aumento prolongado dos preços da habitação, os sinais apontam agora para um período de arrefecimento. Em vez de os compradores de imóveis ficarem animados com essa possibilidade, muitos se perguntam se comprar uma casa durante uma recessão ainda é um investimento sábio.

Embora existam algumas exceções, possuir uma casa ainda é uma jogada financeira inteligente para a maioria das pessoas. Isso é especialmente verdadeiro se você planeja possuir a propriedade por pelo menos cinco anos. Aqui estão as razões mais importantes pelas quais você ainda deve priorizar a compra de uma casa.

Possuir sua casa é uma boa proteção contra a inflação

Historicamente, a valorização dos imóveis superou a taxa de inflação. De acordo com Robert Shiller, professor de economia da Universidade de Yale, o retorno anualizado dessa classe de ativos de 1928 a 2021 é de 4.2%. Compare isso com a taxa de inflação anualizada nesse mesmo período de 3.08%.

Há anos, inclusive 2022, em que a inflação supera a valorização imobiliária. Mas quando você observa as tendências ao longo de um período de tempo mais longo, o retorno que você ganha com o setor imobiliário tende a ser maior.

Outra maneira de olhar para este investimento é em termos de sua taxa de hipoteca. Se você comprar uma casa e fizer uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos por 5.25%, pagará essa mesma taxa pelos 30 anos inteiros. Com a expectativa de que as taxas de juros permaneçam altas no curto prazo, você sai na frente porque os juros que está pagando são menores do que a taxa de inflação.

Quando a taxa de inflação cai, as taxas de juros caem junto com ela. Neste momento, você pode optar por refinanciar com uma taxa de juros mais baixa, e ainda economizar dinheiro.

Se você optar por alugar, o aluguel que você paga pode mudar quando o contrato terminar. Para a maioria dos locatários, o contrato cobre apenas um período de 12 meses. De acordo com Redfin, o aumento de aluguel ano a ano é atualmente de 15% e vem se mantendo estável na adolescência há alguns meses.

Ao alugar em vez de comprar, você corre o risco de pagar mais pela habitação todos os anos, em vez de manter seu pagamento estável se comprar uma casa.

Possuir sua casa cria patrimônio

Uma coisa importante a lembrar quando você faz o pagamento mensal da hipoteca é que uma parte da sua conta paga o principal do empréstimo. Em outras palavras, você está construindo patrimônio. Quando você vai vender a casa, você receberá esse dinheiro de volta.

O aluguel, por outro lado, não cria patrimônio. Todo mês, quando você paga seu aluguel, você não tem nada para mostrar além de um teto sobre sua cabeça. Se você fizer uma hipoteca de $ 200,000 por 30 anos a 6% e vender depois de dez anos, terá acumulado mais $ 32,000 em patrimônio.

Existem benefícios fiscais para a casa própria

Um grande benefício de possuir uma casa são os incentivos fiscais. As duas mais significativas são a dedução de juros hipotecários e a isenção de ganhos de capital. Com a dedução de juros de hipoteca, você pode amortizar os juros que paga no que se refere ao seu suporte de imposto.

Por exemplo, se você estiver na faixa de 25% de imposto, você obtém uma economia de imposto de 25% dos juros pagos. Então, se você pagou $ 10,000 em juros de hipoteca para o ano, você pode amortizar $ 2,500 em seus impostos se você detalhar.

Com a isenção de ganhos de capital, os depositantes únicos podem se qualificar para excluir até $ 250,000 do ganho da venda de uma residência principal de sua renda tributável. Se você apresentar uma declaração conjunta com seu cônjuge, poderá excluir até US$ 500,000. Esta é uma grande redução de impostos e é uma maneira de as pessoas construírem riqueza com imóveis.

Se você alugar, não há dedução fiscal para você reivindicar. Não há incentivos fiscais em tudo.

Apreciação a longo prazo

Além de construir patrimônio em sua casa, você também ganha valorização de preço. Como dito anteriormente, o aumento médio anual dos valores imobiliários é de aproximadamente 4%. Usando a regra do 72, você pode esperar que o valor da sua casa dobre em 18 anos. Se você fez um adiantamento de $ 50,000 e pegou um empréstimo de $ 200,000 por 30 anos a 6%, após 18 anos, você acumulou $ 77,123 em patrimônio. O valor total da sua casa de US$ 250,000, quando comprada, aumentou para US$ 500,000. Agora você tem um saldo de investimento de $ 377,123 ($ 50,000 de entrada + $ 77,123 em pagamentos de principal + $ 250,000 de valorização) se você vender.

Historicamente, os preços da habitação tendem a subir; houve apenas algumas exceções, principalmente em 2008 e 2019. Portanto, as chances são boas de você perceber um aumento de valor em sua casa.

A única valorização que você experimenta como locatário é o aumento anual do seu aluguel mensal. Não há apreciação a longo prazo para você aproveitar, pois não está construindo nenhum patrimônio.

Por que desta vez não é como da última vez

De acordo com o Consumer Affairs, 63% das pessoas esperam um colapso habitacional para que possam comprar uma casa. Infelizmente, nenhum sinal aponta para que isso aconteça. A maioria dos especialistas concorda que um crash como o de 2008 não está na mesa.

Há um punhado de razões para isso. Primeiro, o consumidor tem um balanço patrimonial mais forte hoje do que em 2008. Além disso, muitas das hipotecas subscritas em 2008 eram de baixa qualidade, e não havia muitos freios e contrapesos para evitar que tomadores não qualificados contraíssem hipotecas subprime. Hoje, o setor é muito diferente e há mais restrições sobre quem se qualifica para uma hipoteca.

Finalmente, um crash só acontece quando há mais vendedores do que compradores. Quando há poucos compradores, os vendedores precisam baixar o preço para atrair alguém para comprar. Mas se 63% das pessoas estão esperando à margem, é improvável um acidente em grande escala. Um grande grupo de pessoas está pronto para comprar, então qualquer queda nos preços pedidos resultará em uma enxurrada de compradores, o que realmente estabilizará os preços.

Sempre foi assustador comprar uma casa?

Comprar uma casa sempre foi uma proposta assustadora. É um grande investimento financeiro, pois você se inscreve para um pagamento mensal pelos próximos 30 anos. É por isso que você vê os preços das casas caírem durante as crises econômicas. Se uma pessoa não tem certeza de que terá um emprego amanhã, provavelmente não se comprometerá a comprar uma casa.

Se você retroceder o relógio até a década de 1950 e perceber que os preços das moradias eram muito mais baixos, é preciso lembrar que naquela época apenas um dos cônjuges ganhava uma renda na maioria dos casos. Além disso, foi um desafio comprar uma casa devido aos altos padrões de empréstimos. Não foi até o estabelecimento da Federal Housing Authority (FHA) e os programas de empréstimo para habitação da Veterans Administration (VA) que se tornou mais fácil comprar uma casa.

Ainda assim, foi um empreendimento enorme comprar uma casa. Isso foi ainda mais verdadeiro na década de 1970, quando a estagflação tomou conta e as taxas de juros dispararam para quase 20%.

Avançando rapidamente para 2008, o governo teve que intervir novamente para atrair as pessoas a comprar casas com o crédito First Time Homebuyer de US$ 8,000.

Não importa em que período você olhe, sempre há motivos para as pessoas ficarem nervosas em comprar uma casa (além do medo natural de se comprometer com um pagamento mensal por até 30 anos).

E se você já possui uma casa?

Como o imóvel é um excelente investimento a longo prazo, o que mais você pode fazer se já possui uma casa? Para começar, você pode considerar comprar uma propriedade de investimento. Você não apenas aproveita a valorização de longo prazo, mas ao alugar o imóvel, seu inquilino paga sua hipoteca mensal, aumentando seu retorno.

Compreensivelmente, nem todo mundo está interessado em possuir fisicamente uma propriedade alugada – ou o trabalho que vem com ela. Uma alternativa é investir em imóveis por meio da compra de ações de empresas que se correlacionam com o mercado imobiliário. Ofertas Q.ai Kits de investimento com REITs e outras posições imobiliárias incorporadas.

Algumas pessoas podem considerar pagar mais em seu principal de hipoteca. No entanto, se sua taxa de juros estiver abaixo de 4%, investir o dinheiro em vez de pagar sua hipoteca é mais inteligente. Isso ocorre porque você pode obter um retorno maior do seu dinheiro.

O retorno médio anual do mercado de ações é de 8%. Se você investir US$ 6,000 por ano durante 10 anos, acabará com US$ 93,872. Se você pagasse um extra de $ 6,000 anualmente em sua hipoteca de 4%, em 10 anos você teria economizado $ 69,655 em juros. Como suas ações renderão $ 24,217 a mais do que suas economias de juros, é melhor investir seu dinheiro no mercado.

Quem não deve comprar uma casa?

Existem alguns casos em que faz mais sentido alugar do que comprar. Tudo isso volta ao tempo. Se você está apenas começando sua carreira e não tem certeza de onde quer morar, não faz sentido se comprometer com uma casa.

Além disso, se você acabou de conseguir um emprego em uma nova cidade, é mais inteligente financeiramente alugar por curto prazo, pois você descobre onde gostaria de morar ao longo do tempo. No final das contas, se você não se vê possuindo uma casa por pelo menos cinco anos antes de vender, é melhor alugar e não comprar. Isso se deve ao risco de os preços da habitação não se valorizarem no curto prazo e a todos os custos de fechamento que você paga quando compra uma casa. Seu patrimônio, valorização e incentivos fiscais levam tempo para que você supere a corcunda inicial dos custos de fechamento para obter os benefícios da compra.

Conclusão

No geral, a habitação ainda é um bom investimento – mesmo com a desaceleração das vendas de imóveis. Embora haja o risco de os preços se achatarem ou caírem no curto prazo, não espere uma queda severa como em 2008. E se investir no mercado de ações serve de guia, você sabe que o tempo no mercado é muito mais importante do que o tempo mercado. Em outras palavras, é melhor investir no mercado imobiliário – mesmo durante as retrações – do que tentar escolher o melhor momento para comprar ou vender.

Ninguém sabe quando o fundo ocorrerá ou quando os preços começarão a subir novamente. Se você não quer perder a ação, é melhor entrar do que esperar.