Como adiar impostos sobre vendas de casas de férias

Digamos que você está vendendo sua casa de férias, que você usa para fins pessoais e também aluga para terceiros. Uma configuração bastante comum. Se comprar uma nova casa de férias, pode diferir o reconhecimento do seu ganho na venda? Em caso afirmativo, como? Para saber, perguntamos Bruce Bell, advogado do escritório de Chicago da Schoenberg Finkel Bederman Bell Glazer.

Larry Luz: Como isso funciona em termos de impostos?

Bruce Bell: O Internal Revenue Code permite que os contribuintes adiem ganhos sobre vendas de imóveis usados ​​para fins comerciais ou de investimento, se os rendimentos forem reinvestidos em outros negócios imobiliários ou propriedades de investimento. Existem regras para evitar o reconhecimento de ganho total: todos os o dinheiro da venda deve ser reinvestido no imóvel de substituição e, de modo geral, a aquisição do novo imóvel deve ocorrer em até 180 dias a partir da data da alienação do imóvel cedido.

Luz: Que outras medidas você precisa tomar?

Sino: Para ver se você se qualifica para o diferimento do imposto, conte o número de dias em que a casa é alugada e usada para fins pessoais. Você deve possuir a propriedade que vende por pelo menos 24 meses antes da data da venda, chamada de período retrospectivo.

Além disso, a casa deve ser alugada pelo valor justo de mercado por 14 dias ou mais durante cada um dos dois períodos de 12 meses imediatamente anteriores à venda. Além disso, seu uso pessoal da casa durante esse período não deve exceder 14 dias ou 10% do número de dias em que a casa é alugada às taxas de mercado.

Luz: E quando você não mora lá e o local não é alugado?

Sino: Os dias em que o imóvel está vago e disponível para aluguel não são tratados como dias de uso pessoal. O mesmo vale para os dias em que o imóvel está sendo reformado ou reformado, que não são considerados como dias de aluguel. Você deve ser capaz de documentar tudo isso.

Luz: O quê mais?

Sino: Durante o período de retrospectiva de 24 meses, você pode limitar seu uso pessoal da propriedade e aumentar o uso de aluguel para satisfazer o porto seguro. Se a propriedade for usada por outros membros da família durante esse período, você poderá cobrar o aluguel de acordo com as taxas de mercado, em vez de permitir que morem na casa gratuitamente ou com desconto. Qualquer combinação de diminuição do uso pessoal e aumento do aluguel da propriedade pode ajudá-lo a atingir seus objetivos.

Luz: Quão rígidas e rápidas são essas regras de porto seguro?

Sino: O porto seguro é uma diretriz do IRS que, se satisfeita, garantirá que o IRS não questionará a troca. Se, de outra forma, você chegar perto, mas não conseguir satisfazer os requisitos de porto seguro, ainda poderá reivindicar o tratamento de troca, embora não haja certeza de que o IRS não contestará seu diferimento de ganho na venda da propriedade.