O crescente mercado imobiliário dos EUA pode esfriar, continue subindo à medida que o Fed encerra o suporte de emergência

“A valorização dos preços das casas foi um contribuinte significativo para o crescimento da rede
vale a pena e provavelmente diminuirá devido a taxas de juros mais altas e acessibilidade em declínio”, escreveram Brad Tank e a equipe de estratégia de investimento de renda fixa da Neuberger Berman em suas perspectivas para o primeiro trimestre.

“Além disso, os programas federais de tolerância para hipotecas não foram renovados e as famílias que se beneficiam do alívio serão obrigadas a retomar o pagamento.”

O pivô de política do Fed em dezembro inclui um plano para aumentar as taxas de juros de referência em um ritmo mais rápido do que o esperado apenas algumas semanas antes, mas também um fim mais rápido de seu programa emergencial de compra de títulos, agora provavelmente em março.

Isso deixa o mercado com “duas questões principais”, de acordo com a equipe de Neuberger, a saber, quanta oferta de títulos hipotecários outros precisarão absorver à medida que o Fed encolhe seu balanço patrimonial de quase US$ 8.8 trilhões. Além disso, o que acontece com a valorização do preço das casas e a atividade de refinanciamento se as taxas de juros subirem tanto quanto o esperado?

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Por que a habitação não é como 2008

Após a crise financeira de 2008, a proeminência do governo no mercado imobiliário dos EUA cresceu, em parte por meio de suas garantias hipotecárias, mas também pela acumulação de títulos no mercado hipotecário de agências de US$ 8.2 trilhões.

Os títulos hipotecários de agências representavam 66% de toda a dívida habitacional em dezembro, de acordo com o Instituto Urbano. Isso tornou o setor uma referência para as taxas de hipoteca de 30 anos, inclusive durante o recente boom de refinanciamento, quando os credores originaram mais de US$ 1 trilhão em empréstimos imobiliários por trimestre.

A enorme presença do governo no mercado de hipotecas significou uma influência sobre as taxas de hipoteca e os padrões de empréstimos após o desastre do subprime há uma década, mas também orientou o alívio habitacional federal durante a pandemia para evitar uma onda de despejos e execuções hipotecárias.

Muitos mutuários que sofreram com a perda de empregos em 2020 ficaram em suas casas, em vez de enfrentar taxas atrasadas, cobranças e coisas piores, até que a economia pudesse voltar a uma base mais sólida.

Agora, as taxas de tolerância em todas as hipotecas residenciais, mesmo aquelas mantidas pelos bancos, caíram acentuadamente em relação ao pico da pandemia, recentemente atrelada a 1.7% em novembro (veja o gráfico), devido a salários mais altos e baixo desemprego.

Em termos de famílias, isso significa que apenas cerca de 835,000 proprietários de imóveis em novembro estavam em tolerância, enquanto 4 milhões antes da pandemia, segundo pesquisadores do Deutsche Bank.

Outros grandes desvios da crise da última década incluem a atual escassez de moradias, em vez de um excesso de oferta, juntamente com uma nova era de proprietários institucionais no mercado de aluguel de famílias unifamiliares.

Isso significa proprietários de capital privado endinheirados, Zillow
Z,
-2.21%,
e outras empresas com financiamento de Wall Street, têm competido com famílias que desejam possuir.

Especialistas em hipotecas dizem que a dinâmica pode ajudar os preços das casas a continuarem a subir a uma taxa mais normalizada em 2022, mesmo que as taxas de hipoteca de 30 anos aumentem e as propriedades se tornem mais difíceis para as famílias pagarem.

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"As taxas crescentes não fazem com que os preços dos imóveis fiquem negativos, mas certamente podem desacelerar o crescimento da valorização dos imóveis", disse Scott Buchta, chefe de estratégia de renda fixa da Brean Capital, em um telefonema.

Sua previsão é de que os preços subam de 6% a 10% este ano, dependendo em parte de onde as taxas de hipotecas de 30 anos se agitam.

Que taxa é muito alta?

Como na esteira da crise de 2008, o Fed nos últimos dois anos carregou seu balanço com títulos do Tesouro e títulos lastreados em hipotecas de agências durante a pandemia, em uma tentativa de manter o fluxo de liquidez e o crédito acessível.

O presidente do Fed, Jerome Powell, agora espera projetar um “aterrissagem suave”, aumentando as taxas de juros e apertando as condições financeiras para conter a inflação, sem prejudicar o mercado de trabalho ou provocar uma recessão.

Muitos em Wall Street agora esperam que as taxas de curto prazo, potencialmente, aumentem quatro vezes este ano, da atual faixa de 0% a 0.25%. As taxas de longo prazo, no entanto, provavelmente dependerão de quão agressivamente o banco central reduz suas participações em títulos hipotecários, disse Buchta, principalmente porque o Fed trabalha para aproximar a inflação anual de sua meta de 2% de 7% em dezembro.

"Eu não acho que eles querem chocar os mercados", disse ele, observando que a valorização dos preços das casas historicamente tem estado cerca de 2% a 3% acima da inflação, ou cerca de 5% de crescimento anual. “20% não é sustentável.”

Dito isso, cada aumento de 100 pontos-base na taxa de hipoteca de 30 anos se traduz em uma queda de cerca de 13% no poder de compra para um proprietário que depende de financiamento, de acordo com estimativas de Buchta.

Em outras palavras, a acessibilidade que já é um problema para muitas famílias com preços fora do mercado pode ficar muito pior.

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