Legisladores estaduais adotam regulamentações locais que aumentam os custos da habitação

Governadores e legisladores de todo o país continuam a propor e implementar políticas para criar um clima fiscal e regulatório mais competitivo, em parte para atrair investimentos que trarão empregadores e empregos com altos salários. No entanto, se não houver oferta de moradias suficientes e acessíveis para acomodar um influxo de famílias sustentadas por novos empregos, as autoridades estaduais terão outro problema em suas mãos. Esse é o desafio com o qual os formuladores de políticas agora estão lutando em muitos estados de rápido crescimento.

Por exemplo, na Carolina do Norte, entre os 10 estados que mais crescem no ano passado, os membros da Assembléia Geral do estado estão agora considerando a legislação para “desanexar”, ou remover da jurisdição de zoneamento local, a propriedade em Summerfield, uma cidade localizada nos arredores de Greensboro, onde as autoridades locais repetidamente rejeitaram o desenvolvimento proposto. Os legisladores consideram o assunto de interesse estadual porque Summerfield fica em uma parte da Carolina do Norte, onde a oferta de moradias precisa ser aumentada para acomodar vários projetos de desenvolvimento econômico maciço que estão programados para trazer muitos recém-chegados à área. Este movimento e propostas relacionadas em outros estados demonstram como o debate sobre os custos da habitação e o zoneamento tende a esquentar e embaralhar as coalizões políticas tradicionais.

Summerfield, que se incorporou em 1996 para evitar se tornar parte de Greensboro, tem zoneamento exclusivo de forma que, em grande parte da cidade, apenas residências unifamiliares podem ser construídas e em lotes de 1.3 acres. A decisão de aprovar a legislação estadual para desanexar parte de Summerfield a fim de permitir a construção de novas moradias segue anos de pedidos formais para afrouxar essas restrições e até mesmo um reconhecimento de funcionários do governo de Summerfield de que suas políticas de zoneamento precisam mudar.

Advogado da cidade de Summerfield advertido o Conselho Municipal em 2021 que suas práticas de zoneamento excludentes convidam a litígios da Fair Housing Act. “Se você quiser evitar possíveis responsabilidades, crie opções em sua lei que permitirão moradias acessíveis em algum lugar de Summerfield”, aconselhou o advogado da cidade. “Você nem precisa identificar onde agora”, acrescentou o advogado de Summerfield. “Tudo o que você precisa fazer é criar a estrutura de zoneamento que permitiria que algum incorporador chegasse e dissesse: 'Sabe de uma coisa, gostaria de colocar habitações mais densas'.” Os funcionários de Summerfield se recusaram a seguir esse conselho.

A oferta insuficiente de moradias e o rápido crescimento dos custos de moradia não se limitam a Summerfield e arredores. Instituto A Catão estudo lançado em dezembro de 2022 destacou como o crescimento populacional da Carolina do Norte tem superado a taxa de construção de novas moradias. Embora o zoneamento local restritivo impeça o crescimento da oferta de moradias em muitas outras partes do estado, a necessidade de retificar a questão é particularmente imperativa em Greensboro e na região circundante, geralmente chamada de Tríade.

Greensboro, que faz fronteira com Summerfield, classificado número um no país no ano passado para o maior aumento nos custos de aluguel, com o aluguel de um apartamento de um quarto em Greensboro saltando 74% em um ano. Toyota, Boom Supersonic, Publix e outras estão investindo bilhões na região em novas instalações de produção e distribuição que trarão milhares de trabalhadores bem pagos. O desejo de garantir que esses trabalhadores e suas famílias tenham acesso a moradias acessíveis, juntamente com a recusa das autoridades locais em remover ou diminuir os impedimentos regulatórios para o desenvolvimento de mais moradias, levou os legisladores estaduais em Raleigh a concluir que devem agir.

A Boom Supersonic está investindo meio bilhão de dólares para construir uma fábrica de jatos supersônicos localizada a 11 minutos de carro de Summerfield. Esta instalação vai empregar mais de 2,000 pessoas. A Toyota está gastando US$ 3.4 bilhões para construir uma fábrica de baterias de lítio localizada a 35 minutos de Summerfield. Essa fábrica de baterias, que será a primeira da Toyota na América do Norte, deve empregar 3,875 pessoas. A Publix, por sua vez, está gastando US$ 400 milhões para construir um complexo de distribuição de mais de dois milhões de pés quadrados nas proximidades, que abastecerá mercearias em toda a Carolina do Norte e Virgínia. Esse projeto criará 1,000 novos empregos.

O desenvolvimento econômico significativo que ocorre na região e a necessidade que ele cria de moradias adicionais não fez com que os membros do Conselho Municipal de Summerfield mudassem de rumo. Depois de propor inicialmente um novo complexo de apartamentos com 1,161 unidades em 2021, um incorporador reduziu sua proposta para um projeto de 600 unidades. Conselho Municipal rejeitou essa proposta em uma votação realizada em 22 de fevereiro. O presidente do Senado Pro Tempore, Phil Berger (R), explicou em um comunicado por que a intransigência contínua em nível local está agora levando a uma resposta legislativa estadual:

“Não sei se os planos apresentados por um desenvolvedor local devem ou não ser aprovados pelo conselho local”, afirmou o senador Berger. “O que eu sei é que a Tríade está atraindo bilhões de dólares em um novo desenvolvimento econômico e, à medida que nossa área continua a crescer, habitações adicionais são necessárias com urgência para que enfermeiras, professores, socorristas e trabalhadores da construção civil de que nossa área depende possam viver no comunidades a que servem”.

Uma decisão da Assembléia Geral de desanexar parte de Summerfield certamente encontrará forte resistência por parte das autoridades locais. “Seria uma grande injustiça e abriria um precedente perigoso para nossa Assembleia Geral ignorar os eleitos locais e fazer tal mudança em nossa cidade”, disse o prefeito de Summerfield, Tim Sessoms.

Além da maneira como aumentam os custos de habitação e diminuem a oferta, os críticos dos regulamentos de zoneamento locais de Summerfield afirmam que as restrições também prejudicam a saúde ambiental e a segurança pública. Com aproximadamente 12,000 habitantes, Summerfield é a cidade mais populosa da Carolina do Norte sem infraestrutura de água ou esgoto. Na verdade, é a maior cidade da Carolina do Norte, Carolina do Sul e Virgínia com sistemas totalmente sépticos. Como fizeram no passado, os funcionários de Summerfield estão novamente usando isso como desculpa para bloquear o desenvolvimento habitacional proposto.

“A cidade não tem água nem sistema de esgoto para suportar mais de três vezes a densidade que nossos decretos de desenvolvimento permitem atualmente”, escreveu o prefeito Sessoms em uma carta pública divulgada em 9 de março, que explica sua rejeição ao desenvolvimento mencionado. “Summerfield não tem infraestrutura para lidar com o fardo que a densidade proposta representaria em nossas escolas já superlotadas e estradas congestionadas.”

No entanto, o desenvolvedor do projeto de 600 unidades recentemente rejeitado teria instalado a infraestrutura necessária de água e esgoto em Summerfield. Funcionários de Summerfield recusaram propostas de investimento em infraestrutura de esgoto e água no passado. Essa falta de infraestrutura hídrica tem sido usada como motivo para se opor ao desenvolvimento e ao crescimento há anos.

David Couch, proprietário do terreno proposto para desenvolvimento, dito em uma declaração de que “o Conselho Municipal de Summerfield adotou políticas de zoneamento que serviram para excluir residentes de recursos modestos, e o fizeram com grande efeito”.

“A área de Greensboro e Guilford County ficou em primeiro lugar no país no ano passado em aumentos de aluguel”, acrescentou Couch. “Precisamos desesperadamente de mais oferta de moradias, especialmente com os esforços bem-sucedidos de recrutamento de empregos por muitos e os bilhões de dólares em desenvolvimento econômico nas imediações”.

Couch e outros críticos da aversão dos funcionários de Summerfield ao desenvolvimento afirmam que manter 12,000 pessoas exclusivamente em sistemas sépticos privados, além de tornar a habitação mais cara, representa um risco para a saúde ambiental porque tais sistemas sépticos podem vazar para o abastecimento de água local. Além dos riscos ambientais decorrentes da falta de infraestrutura hídrica, também há riscos crescentes para a segurança pública. Isso ocorre porque a capacidade de combate a incêndios diminui quando não há um sistema local de infraestrutura de água para os socorristas utilizarem.

O chefe do Corpo de Bombeiros de Summerfield, Chris Johnson, disse a este autor que um sistema de infraestrutura de água permitiria que seu departamento respondesse de forma mais eficaz às emergências. “Se tivéssemos um sistema de hidrantes, teríamos mais pessoas fazendo o combate a incêndios e menos pessoas afastadas para trabalhar na garantia de uma fonte de água positiva”, diz o chefe Johnson.

O prefeito Sessoms diz que esforços estão em andamento para trazer infraestrutura de água para sua cidade. “Summerfield esteve e está trabalhando em um plano de água para o futuro de nossa cidade”, escreveu ele em um e-mail para este autor. Questionado sobre quando seu plano está projetado para ter um sistema de infraestrutura de água operacional em Summerfield, o prefeito Sessoms não respondeu.

A Carolina do Norte pode avançar com um projeto de lei para tirar o Conselho Municipal de Summerfield da equação sobre a aprovação de novas moradias em uma grande faixa de propriedade que está atualmente na jurisdição da cidade. Muitos acreditam que o Estado deveria ir mais longe. O líder da maioria no Senado, Paul Newton (R), por exemplo, legislação introduzida na sessão anterior que impediria o zoneamento local na Carolina do Norte, que restringe o desenvolvimento de moradias adicionais.

“Este é um problema de abastecimento criado diretamente pelo governo”, disse o senador Newton durante uma evento de 8 de dezembro sobre política habitacional organizada pela John Locke Foundation, um think tank baseado em Raleigh. Newton acrescentou que “o setor privado resolverá isso se o liberarmos”.

Legisladores estaduais e governadores de outros estados propuseram reformas semelhantes às que Newton pediu na Carolina do Norte. O governador de Montana, Greg Gianforte (R), por exemplo, é um dos maiores defensores da legislação estadual que impede as restrições locais de zoneamento que impedem o crescimento da oferta de moradias.

“O zoneamento rígido e outros regulamentos de fornecimento de moradias são realmente um cobertor molhado na construção, no desenvolvimento responsável. Aumentam os custos e limitam a oferta”, disse o governador Gianforte disse membros de sua força-tarefa habitacional no ano passado. “Temos que tirar o governo do caminho, onde pudermos com responsabilidade e segurança. Precisamos de regulamentos para a segurança pública e para proteger o meio ambiente, mas em outras áreas precisamos descobrir como simplificar”.

Custos de habitação exorbitantes e crescentes estão causando estragos nos orçamentos familiares em todo os EUA e tirando muitos do mercado imobiliário, tanto que a questão atraiu atenção significativa da mídia nacional no ano passado. O New York Times, por exemplo, publicou um amplamente discutido relatório de setembro artigo ponderando o que aconteceu com a casa inicial. Antes disso, o New York Times publicou um artigo em julho passado, documentando como a crise imobiliária não está mais limitada às costas.

“É indiscutivelmente o pior momento para alugar um apartamento em Manhattan, ao mesmo tempo em que a acessibilidade para comprar uma casa em áreas metropolitanas como Austin é a pior de todas”, uma análise da Bloomberg de 20 de setembro notado. “Em meados de 2020, tanto os aluguéis mensais quanto os pagamentos de hipotecas eram baratos, mas hoje é o contrário.”

“O custo para alugar ou comprar uma casa é muito caro”, governador da Virgínia, Glenn Youngkin (R) dito em um discurso de agosto de 2022 ao Comitê Conjunto de Dinheiro do Senado da Virgínia, ecoando uma mensagem ouvida de governadores e legisladores em muitos outros estados. “Devemos atacar as causas profundas por trás dessa incompatibilidade de oferta e demanda; regulamentos desnecessários, governos locais sobrecarregados e ineficientes, políticas restritivas de zoneamento e uma ideologia de lutar com unhas e dentes contra qualquer novo desenvolvimento”.

Controlar os altos custos de habitação permanecerá entre as principais prioridades de governadores e legisladores em muitos estados no futuro próximo. Como ficou demonstrado, filiações partidárias e inclinações ideológicas não indicam a preferência de um governador ou legislador nessa matéria, ao contrário do que ocorre em muitas outras áreas temáticas. O debate sobre as restrições locais de zoneamento e se os legisladores estaduais devem anulá-las não vai a lugar nenhum. Na verdade, é provável que aumente, produzindo coalizões políticas não convencionais no processo.