Mais dois “sapatos a largar” no mercado imobiliário até…

Realidades atuais - e possíveis consequências - de como o mercado imobiliário comercial pode se comportar nos próximos meses

Recentemente, aprendi a origem da frase “esperando o outro sapato cair”. No final do século XIX, os moradores dos apartamentos da cidade de Nova York podiam ouvir os ruídos dos vizinhos que moravam acima deles. Um som comum era tirar os sapatos; uma vez que você ouviu o baque abafado de um sapato batendo no chão, você esperava ouvir o outro sapato cair logo depois.

O primeiro sapato no mercado imobiliário residencial e comercial dos EUA foi todo o ano de 2022: aumentos consistentes das taxas de juros, redução significativa nos volumes de vendas e queda nos preços dos imóveis. Três das seis principais novas construtoras do país relataram recentemente novos pedidos líquidos para o outono de 2022, com quedas de 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton) e 80% (KB HomeKBH
). Em dezembro de 2022, o Departamento de Comércio dos EUA informou que as vendas de novas residências unifamiliares caíram 27% de dezembro de 2021.

Para empresas imobiliárias comerciais, particularmente no mercado de escritórios, as condições permanecem terríveis. De acordo com estudos recentes, até 71% de espaço de escritório poderia suportar “quatro vezes seu uso atual”. Estatísticas como essas colocam as estatísticas nacionais sobre vagas de cargos em sérios questionamentos.

Sejamos honestos; 2022 não foi bonito. No entanto, os especialistas ainda não têm certeza de como 2023 pode se configurar. Quantos sapatos mais precisam cair antes que possamos chamar o proverbial “tudo limpo” em habitação e imóveis comerciais? A resposta é dois e um terceiro possível (para todos os jogadores de espadas por aí):

1. Auditorias de planta
2. impostos municipais
3. (Possível) venda forçada

O primeiro sapato a cair: auditorias

A maioria das firmas de private equity do setor imobiliário encerra o ano em dezembro e deve fornecer demonstrações financeiras auditadas a seus bancos e investidores até o final de março ou abril. Como dezembro de 2021 foi literalmente o ambiente de taxa de juros mais baixa da história, enquanto os aluguéis estavam subindo muito rapidamente (ou seja, inflação), o valor dos imóveis estava quase sem gravidade. Avançando para o final de 2022 e as condições eram muito diferentes, ainda assim muitos investidores imobiliários não reavaliaram proativamente o valor de seus ativos imobiliários diante de taxas de juros dramaticamente mais altas.

Por que alguns investidores imobiliários não reavaliaram seus valores? Por um lado, os aluguéis e, portanto, os lucros provavelmente ainda aumentariam em 2022 versus 2021. Aparentemente, os proprietários de imóveis gostam de acreditar que, se estão gerando mais lucratividade, estão criando mais valor, o que é verdade. Mas no setor imobiliário, a avaliação exige que você multiplique seus lucros por um fator de avaliação para obter a resposta final (apenas para tornar as coisas um pouco mais confusas). Você divide seu lucro por uma porcentagem - chamada taxa de capitalização - para obter o valor atual de sua propriedade. As taxas de capitalização tendem a seguir as taxas de juros. À medida que as taxas de juros aumentam, as taxas de capitalização aumentam. Quando as taxas de capitalização sobem, o valor dos imóveis cai.

Portanto, tudo o mais sendo igual, se um proprietário de imóveis obteve mais lucro em 2022 do que em 2021 em suas participações imobiliárias, é provável que ele tenha avaliações mais baixas em comparação com um ano atrás, porque as taxas de juros aumentaram quase 5 pontos percentuais.

E a temporada de auditoria é o momento da verdade. Com significativamente menos transações - o que significa menos compensações para avaliadores que avaliam propriedades comerciais - os investidores imobiliários terão que defender seus valores pela primeira vez desde o aumento da taxa. Toda essa “reavaliação” está acontecendo agora e durará pelos próximos 60 a 90 dias. Há uma probabilidade relativamente baixa de o valor ser maior do que no ano passado.

Por que tudo isso é importante? Se o valor máximo do empréstimo de um investidor com seu credor for de 80%, o banco emprestará apenas 80% - mesmo que o valor de sua propriedade caia. O que acontece se o investidor deve ao banco mais do que está disposto a lhe emprestar? Você precisa pagar todo o empréstimo ou dar ao banco mais dinheiro (ou outros ativos) como garantia. Durante a pandemia, os bancos foram rápidos em fazer modificações e cobrir os investidores de qualquer maneira, mas as coisas são muito diferentes hoje.

As atuais condições do mercado financeiro estão dramaticamente mais apertadas. Proprietários que poderiam estar seguros nos últimos anos agora podem ser forçados a encontrar outras opções de financiamento. Ou tornar-se vendedores forçados.

Existem investidores que foram astutos e proativamente honestos diante do aumento das taxas de juros (mesmo que a renda ainda estivesse subindo em suas propriedades), mas muitos mantiveram seus valores os mesmos de 2021. Alguns até os elevaram.

Aqueles que estão chutando a avaliação podem ser forçados a reconhecer o fato de que as taxas de juros estão em alta. Mesmo que tenham um bom desempenho, os bancos podem forçá-los a responder à pergunta: seus empréstimos atendem ao teste de valor?

O segundo sapato a cair: rolos de impostos reduzidos

Se você é uma cidade, condado ou distrito escolar que cobra impostos imobiliários, sua renda é baseada em duas coisas: 1. Taxas de milhagem (taxas de impostos) e 2. O valor das propriedades que você está tributando.

Há sempre uma diferença entre o que um avaliador diz que vale uma propriedade e qual é o valor tributável. Reduções muito significativas nos valores das propriedades provavelmente ocorrerão nos tribunais nos próximos meses e trimestres. Como os auditores e proprietários de imóveis brigam sobre quão altos podem ser os valores das finanças auditadas, esses mesmos proprietários tendem a lutar nos tribunais para obter o valor de tributação mais baixo possível dos municípios.

Então, o que isso significa? Se as taxas de juros mais altas resultarem em valores mais baixos durante a temporada de auditoria, os investidores imobiliários que possuem essas propriedades farão sua próxima viagem aos tribunais para reduzir o valor dos impostos que estão pagando aos municípios.

Uma redução no valor dos imóveis e um aumento nas taxas de vacância significam uma menor arrecadação de impostos para as cidades. Como as cidades desempenham um papel muito importante no fornecimento de diferentes formas de financiamento para obter negócios imobiliários na linha de chegada, é problemático imaginar reduções significativas na arrecadação de impostos em locais onde melhorias de infraestrutura são vitais para o avanço do desenvolvimento imobiliário.

Simplificando, receitas fiscais mais baixas significam menos oportunidades para os desenvolvedores.

Este sapato em particular vai ser muito regional. Os municípios têm vários estados de viabilidade financeira. Aqueles com mercados de escritórios menores, por exemplo, provavelmente se sairão melhor. A preocupação com a carga tributária também pode ser mitigada por um aumento nas taxas de impostos, o que pode corrigir temporariamente um buraco nas receitas, mas, em última análise, torna qualquer lugar menos atraente para os investidores a longo prazo.

O (possível) terceiro sapato a cair: vendedores forçados

Deixe-me esclarecer uma coisa: não estou prevendo um mercado de vendedores forçados. Pode acontecer; pode não.

Mas enquanto vemos os dois primeiros sapatos cair, todos nós precisamos manter nossos ouvidos abertos para ouvir se o terceiro sapato cai para os mercados imobiliários comerciais e imobiliários. É bem possível que a combinação desses dois primeiros fatores – avaliações auditadas e receitas fiscais reduzidas – resulte em investidores se tornando vendedores forçados.

As perguntas que precisamos fazer agora são: “Quando descobriremos?” E quanto tempo vai demorar?" A resposta curta é que provavelmente saberemos no verão. A primavera é um ótimo momento para ver a força do mercado consumidor porque a temporada de vendas da primavera é quando a maioria dos consumidores compra novas casas (a tempo) para o próximo ano letivo. As primeiras folhas de chá na temporada de vendas da primavera parecem boas, mas isso pode mudar rapidamente se as taxas de juros subirem por algum motivo.

Também será verão antes que os bancos sejam capazes de decifrar soluções para aqueles que não atendem aos testes de LTV de seus empréstimos.

Se avaliações mais baixas de propriedades não resultarem em venda forçada, acredito que estaremos nos aproximando do mercado imobiliário. A maioria dos ciclos de baixa de imóveis é muito mais longa do que um ano, mas tudo é mais volátil no setor imobiliário comercial do que costumava ser. Os picos são maiores, a velocidade das quedas é mais rápida, e acredito que quando os investidores sentirem que as taxas estão estáveis ​​e o risco de venda forçada for neutralizado, haverá uma demanda real por ativos imobiliários.