Quer descarregar essa propriedade de investimento? O que os conselheiros recomendam.

Especialmente saindo da pandemia, muitos idosos podem não querer mais ser proprietários, tendo que realizar tarefas como cobrança de aluguel e gerenciamento de propriedades, diz Rob Johnson, chefe de gestão de patrimônio da Realized. 

Embora agora possa ser um ótimo momento para sair com avaliações tão altas, há várias coisas a considerar antes de você simplesmente vender. Aqui está o que os consultores financeiros estão dizendo aos clientes.

Pense no futuro. Qualquer pessoa que considere vender uma propriedade de investimento deve consultar profissionais fiscais, financeiros e imobiliários antes de tomar uma decisão. Idealmente, essas discussões ocorrerão antes que o proprietário se aposente para deixar tempo suficiente para criar estratégias adequadamente, diz Nell Cordick, vice-presidente sênior e consultora financeira da Bogart Wealth, que tem escritórios na Virgínia e no Texas. 

Um fator importante nessas discussões deve ser os impostos. “Quando as pessoas não fazem o planejamento tributário adequado com antecedência, ficam chocadas com os resultados fiscais da venda de uma propriedade para investimento. O que eles achavam que seria seu lucro líquido [receita da venda] é muito, muito menor por causa das consequências fiscais”, diz ela.

Do ponto de vista fiscal, você vai querer considerar as ramificações de vender a propriedade em comparação com outras opções fiscais favoráveis, como uma troca 1031, que oferece vários benefícios, mas também exige o cumprimento rigoroso das normas da Receita Federal. 

O momento de uma venda também pode ser importante do ponto de vista tributário. Vender em um ano em que outras fontes de renda são baixas pode ser uma boa opção, diz ela. Se você tem mais de 63 anos, vai querer refletir sobre que efeito, se houver, uma venda terá no seu suporte do Medicare, acrescenta ela. 

Além dos impostos. Também é importante entender como uma venda se encaixa na estratégia imobiliária geral de um cliente. Alguns proprietários, por exemplo, podem optar por vender na alta, mesmo com as consequências fiscais, porque acham que haverá uma correção na qual podem comprar na baixa e depois passar por todo o processo novamente, diz Cordick. Outros podem simplesmente querer deixar de possuir uma propriedade de investimento e estão dispostos a aceitar as consequências fiscais para evitar os aborrecimentos emocionais, diz ela.

Aqui estão algumas perguntas que os consultores devem fazer, diz Jody King, diretora de planejamento patrimonial do Fiduciary Trust, com sede em Boston. 

O cliente quer continuar sendo um proprietário prático ou prefere um papel mais passivo? Se eles gostam de estar no negócio de gerenciamento de propriedades, quão comprometidos estão com essa propriedade em particular? Será que vai manter o seu valor ou seria aconselhável vender agora e encontrar outro imóvel num local mais apetecível? Qual a importância do fluxo de caixa para sua aposentadoria e como você o substituirá, se for necessário para manter seu estilo de vida? 

Percorra as possibilidades. Para os clientes que desejam permanecer no negócio de propriedades de investimento, pode haver várias opções. Para aqueles que desejam gerenciar suas obrigações fiscais, uma opção pode ser vender sua propriedade de investimento atual e comprar outra propriedade por meio de uma troca 1031. Essa estratégia permite que os investidores adiem o imposto sobre ganhos de capital na venda de suas propriedades para investimento, se regras rígidas forem cumpridas. Por exemplo, eles precisam identificar uma propriedade de substituição em 45 dias e concluir a troca em 180 dias. 

Para os proprietários que desejam ter um papel menos ativo, mas ainda desejam os benefícios de diferimento de impostos da propriedade imobiliária, há a opção de um Delaware Statutory Trust, ou DST, que são portfólios de imóveis comerciais gerenciados profissionalmente. Os DSTs oferecem aos investidores propriedade fracionária de imóveis comerciais, mas todas as responsabilidades de gerenciamento são transferidas para um patrocinador, diz Johnson, da Realized. 

Alguns DSTs têm uma propriedade, enquanto outros têm mais de 20 propriedades em sua estrutura. Os investidores também podem diversificar investindo em vários DSTs, diz ele. “Ter um portfólio diversificado na aposentadoria é essencial porque você não quer correr riscos indevidos ou concentrar demais seu portfólio em apenas uma propriedade”, diz ele.

Alguns clientes também podem considerar vender suas propriedades e investir em um Opportunity Zone Fund, um programa de investimento criado pelo Tax Cuts and JOBS Act de 2017 para dar vantagens fiscais a determinados investimentos em áreas de baixa renda. Os investidores rolam seu ganho na propriedade vendida no Opportunity Zone Fund, onde aumentará o imposto diferido até 2026, diz Brad Levin, diretor administrativo e consultor sênior de patrimônio do The Colony Group. Há muitos fundos disponíveis dessa natureza criados por empresas de investimento imobiliário, diz. 

Outra opção para clientes com inclinações beneficentes é transferir o imóvel antes de ser vendido para um caridade restante confiança. O ganho realizado na venda fica então isento do imposto sobre ganhos de capital. Os rendimentos podem ser reinvestidos e o investidor recebe renda do fundo por toda a vida, e quando o indivíduo morre, o que sobrar vai para a caridade, diz Levin. 

“Não se trata apenas de economia de impostos ou não. Há muitas peças diferentes, e você precisa entender o quadro inteiro antes de poder aconselhar ”, diz King of Fiduciary Trust. 

Tenha em mente que os apegos emocionais às propriedades podem mudar a imagem. O cliente quer manter o imóvel na família? E em caso afirmativo, qual é a maneira mais adequada de iniciar uma mudança de propriedade? Qual a importância do fluxo de caixa para sua aposentadoria e como você o substituirá, se for necessário para manter seu estilo de vida? 

Embora não haja uma solução única para todos, os consultores podem ajudar os clientes a analisar os prós e os contras das várias opções. “É trabalho do consultor apresentar as opções e permitir que o cliente tome decisões com base nessas opções”, diz King.

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